深圳官方发布数据显示，2021年深圳二手房成交量为40542套，同比下跌57.4%。尤其是下半年成交数据尤为惨淡；也充分表明在二手房指导价等多项地方政策影响下，市场回归理性。

二手房市场一直以来被视为楼市风向标，北京、深圳作为中国典型的房地产市场在今年的表现颇具代表性；在市场大环境遇冷之下，2021年规模房企新房销售增速也出现了罕见负增长。克而瑞研究中心数据显示，2021年全年，百强房企实现销售操盘金额11.08万亿元，同比下降3.5%。

2022年，楼市将何去何从？

作为二手房中介头部的贝壳，在美股市场股价持续下跌，截止2021年12月31日最新估值为1532亿，累积跌去67.19%；10月爆出裁员3万人，12月被知名做空机构浑水阻击“涉嫌系统性欺”……

“真房源”—贝壳以真房源作为核心竞争力,随着住建部门政策的完善，如房源“核验码”的普及，挂牌房源信息真实性逐渐得到官方的保证，部分城市官方推出了业主直卖房源，如成都、深圳等城市，二手房买家有了更多的渠道选择及保障，真房源将不会再是贝壳的独家资源及噱头；同理，对于58同城系安居客等以收取端口费为盈利模式的经纪人获客平台，对于经纪人房源发布的要求也更会更高。

ACN经纪人合作模式—贝壳通过加盟的方式基于房源共享调动各中介公司和经纪人的积极性；一方面，随着市场下行，贝壳2.7%左右的佣金费率高于业内平均水平，而房产作为大宗交易佣金增加的购房成本不是小数，在整体市场失去了客户吸引力；另一方面，ACN模式的副作用开始凸显。由于交易量减少，加盟费用、贝壳平台分佣等成本居高不小，中介公司和经纪人们为了保障自身的收入，不再积极共享房源信息。协作交易涉及的人员较多，成交的时间成本拉长，由此对经纪人收入结算也造成影响。

政策调控、市场下行、行业生变…如何应对新的变化？如何快速的响应用户及市场的需求？如何满足交易多方更高的服务需求？再红海的市场也会有新鲜血液的注入，正如马化腾所说：互联网的竞争是生死时速 ，从来没有先来后到一说：上海的大房鸭、北京的反手猴通过交易服务费打包的方式，不再提及佣金比例，大幅降低交易成本，都用他们自己的方式在改良传统中介模式，而他们在当地斩获颇丰，有不小的影响力；最近暖暖科技旗下的暖暖房屋APP正式上线，相对于传统的中介模式，不乏创新和亮点：

亮点1：业主房源挂牌—暖暖房屋正式把业主挂牌房源作为做一种独立的房源展示，为买卖双方提供了直接的沟通交流平台，交易信息更加透明，交易决策流程也会更快，运营方仅收取最多买家600元的平台技术服务费，相对传统佣金比例似乎可忽略不计。

亮点2：全平台协作模式—不同于贝壳ACN模式，暖暖房屋减少了协作方，同时把协作主动权以及佣金比例设置留给经纪人(公司)，最大限度调动经纪人的积极性；因为客源由平台流量带来，为了提高交易效率，平台仅对带看服务强制要求经纪人房源公开协作，任何执行带看服务的经纪人将获得100元/次的带看收益。

亮点3：在线抢单模式—平台的服务订单分为咨询服务单、带看服务、交易服务、金融服务、交割服务，由买家根据需求购买相应服务后形成订单并进入订单池，入驻的经纪人会员通过在线抢单的模式获得该订单，对于经纪人会员在抢单机会次数、获得订单数量没有限制，意味着经纪人在服务时间不冲突的前提下可同时执行多个服务订单，让经纪人的收益最大化。

亮点4：平台不分佣—通过抢单模式经纪人在平台获得订单后开始服务，服务结束后由服务对象在线提交服务反馈，平台根据服务结果反馈把相应的服务费用结算给经纪人，结算佣金时间更短，同时，平台除收取经纪人入会费用（约1.3元/天）以外，后期不会对经纪人在发布房源、推广位置等常用功能环节设置收费，无论新房还是二手房平台不分佣、扣佣，让经纪人(公司)的收益最大化。

亮点5：菜单式按需购买—不同于传统的二手房中介收费模式，暖暖房屋把中介服务购买的主动权、自由权交还给买家，买家根据自身的需要购买相应的服务，就好比在餐厅吃饭，想吃什么点什么；虽然还是按照固定比例收取费用，但充分保障了买家的自主权。

亮点6：中介服务监督—经纪人在订单结算后必须由服务对象提交反馈后方可结算佣金，通过这种方式提高经纪人服务的达成率和服务水准，同时，反馈还将从多个维度评估经纪人的服务水平并形成后台数据，将直接影响经纪人在线抢单效率，直白说就是服务水平反馈评价高，那么经纪人在平台就有机会抢得数量更多、佣金更高的服务单；平台对于经纪人采取“严进严出”机制：经纪人须提供实名认证、从业资格证等证件，验核通过方使用平台功能，对于平台经纪人违规1次则可能被取消服务资格并永久拉黑。

亮点7：房屋直租—房东直租的房源放眼整个行业都屈指可数，因为房东直租不能带来直接受益，暖暖房屋把直租作为平台一个主营业务，对房源采取多重验核确保为房东直租，目的就是要填补市场空白，为租赁双方带来更多的交易选择。

暖暖房屋APP作为传统中介服务市场的一个新生力量，他们的产品设定是否能经得起市场考验还是个未知数，从业务逻辑上看，他们不仅要做类似安居客的流量平台，还要做经纪人的开放协作平台，还要做第三方的服务监督平台，说他们“要做中介的中介”一点不为过；但暖暖房屋不以中介佣金作为收益来源避开了与整个不动产交易链条上利益关联方的矛盾，不仅能在经纪人服务监督上做到公平、公正，同时也能在这条赛道上走得更远，

整体来看：暖暖房屋平台不参与中介服务，自身运营成本很低，把“降低不动产交易成本作为江湖使命”在产品设计及逻辑上表现得淋漓尽致，并无法看到他们后续更多的盈利模式，但当我们知道暖暖房屋APP的愿景是“打造不动产全生命周期自主管理平台”的时候大概能对他们的野心略知一二。

2022年，楼市将何去何从？不可质疑的是“稳”将是大趋势、新常态：楼市交易量、价齐稳，不会大起大落，在可见的交易份额里面，谁真心为用户考虑谁就能获得用户的最终选择，我们拭目以待。

部分素材来源：

1．澎湃：巨亏17亿，又遭浑水狙击，贝壳找房何去何从？

2．中国房地产网：北京止跌，深圳腰斩：二手房交易里的楼市江湖

3．ZAKER：2021 年十大“失意”互联网公司