会议实录如下：

　　日期：2021年6月30日（星期三）

　　时间：14：00 时起

　　地点：深圳市福田区皇岗路 5001 号深业上城（南区）T2 栋 18 楼

　　朱旭：尊敬的各位股东，大家下午好！我是万科企业股份有限公司董事会秘书朱旭。首先，请允许我代表公司，对出席现场股东大会股东，表示最热烈的欢迎！对网络投票的股东表示衷心的感谢，谢谢各位股东对公司的关注和支持！本次股东大会根据《公司法》、《股东大会规则》和万科《公司章程》的有关规定召集和召开。需表决议案16项，其中，普通决议案10项，特别决议案6项。下面，会议正式开始，有请董事会主席郁亮先生主持本次股东大会。

　　郁亮：大家下午好，非常感谢大家出席2020年度股东大会暨2021年第一次A股类别股东大会及2021年第一次H股类别股东大会。现在进行议程第1项，审议2020年度董事会报告。请总裁、首席执行官祝九胜汇报议案内容。

　　祝九胜：本次业绩推介分为四个部分，分别是业绩概要、财务状况、业务情况以及未来展望。

　　报告期内，集团主要财务指标保持稳健。实现权益净利润415.2亿元，同比增长6.8%，连续10年复合增长率超过19%；实现加权平均ROE20.1%，连续10年超过19%；年度拟分红145.2亿，同比增长23.0%，连续29年现金分红，上市以来合计分红836.9亿；2020年公司实现经营性现金净流531.9亿元，从2009年至今，连续12年经营性现金流为正。年底公司净负债率18.1%，连续20年低于40%；信用评级保持行业领先。

　　2020年公司开发业务实现合同销售金额7,041.5亿元，同比增长11.6%；租赁住宅方面累计开业14.24万间，集中式公寓规模全国第一，已开业项目出租率超95%。万物云2020年实现全口径收入182.04亿元，城市管家服务布局了10个城市，当年新增12个项目，年底累计16个项目。

　　接下来给大家汇报一下2020年的财务状况。2020年公司业绩稳健增长，资债结构进一步优化。实现营业收入4,191.1亿元，同比增加13.92%; 扣税后的毛利率22.7%，同比下降4.6个百分点；归母净利润415.2亿元，同比增长6.80%；每股收益3.62元，同比增长4.52%; 预计每股分红1.25元，同比增长22.96%。

　　截至年底，公司货币资金1,952.3亿元，同比增长17.47%；资产总额1.87万亿元，同比增长8.05%；所有者权益3,498.4亿元，同比增长29.29%; 归母所有者权益2,245.1亿元，同比增长19.38%；每股净资产19.32元，同比增长16.14%。

　　公司长期保持稳健的现金债务比例，全年实现经营性现金净流入531.9亿元；净负债率为18.1%；连续20年低于40%；有息负债2,585.3亿元，占总资产的比例只有13.8%，期限和结构安全。从期限看，以中长期负债为主。一年以上有息负债占比67.9%；从融资来源看，以银行借款和债券为主，分别占52.7%和21.9%，其他借款25.4%；公司的境内负债占74.4%，境外负债占25.6%；固定利率负债占39.3%，浮动利率负债占60.7%。

　　公司信用评级行业领先，融资成本处于行业低位。穆迪维持万科“Baa1”的信用评级，标普、惠誉维持万科“BBB+”的信用评级，国内评级机构中诚信国际信用评级有限责任公司维持万科主体信用等级AAA， 评级展望均为“稳定”。大家关注的“三道红线”指标方面。万科已于一季度末回归绿档，我们有信心长期保持在符合监管要求的水平。公司的融资成本处于低位。

　　接下来给大家汇报一下2020年的业务情况。

　　2020年公司实现销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%。销售均价保持平稳，为1.51万元/平米。2020年万科在全国商品房市场的份额约4.03%，在43个城市市场排名位列前三。所销售的产品中，住宅占88.2%，商办占7.9%，其它配套占3.9%。

　　2020年，公司完成新开工面积3,960.4万m²，完成年初计划的135.6%；竣工面积3383.6万m²，完成年初计划的101.9%；实现开发业务结算面积2889.4万m²，同比增长17.4%，结算收入3774.2亿元，同比增长13.0%。结算均价为1.31万元/㎡。扣税后的结算营业利润率为22.6%，同比下降4.6个百分点。合并报表范围内已售未结合同金额6981.5亿元， 已售未结面积4,918.6万㎡，同比分别增长14.6%和14.7%。

　　公司在手资源满足未来发展需要。2020年公司新获取项目总规划建筑面积3,366.5万m²，权益规划建筑面积2,058.8万m²，权益地价总额约1,381.5亿元，新获取项目平均地价为6,710元/m²，占销售均价比例为44%。地价提高的原因主要还是土地布局集中在重点城市群，2020年我们新获项目权益投资金额86.6%位于重点城市群，其中上海区域和南方区域的投资金额占比59%。全年补充货值与销售去化货值匹配，累计地价对在手货值的比例在40%以内。2021年现有项目新开工计划3,148.4万m²。

　　公司持续提升TOD项目综合开发和运营能力，已具备“TOD四类开发模式”的能力（车辆段上盖、站点接驳、车站和城市一体、站点周边200米物业），并打造了一批标杆项目，包括：以上海天空之城和杭州天空之城为代表的车辆段上盖模式；以深圳臻湾汇和重庆天地为代表的站城一体、车站上盖模式; 以杭州黄龙万科中心和上海徐汇万科中心为代表的站点接驳模式；以南京都荟天地和合肥万科城市之光为代表的站点200米以内物业开发模式。

　　公司也积极参与城市更新。在主导城市更新项目过程中我们注重改造与经营并重的理念，让历史文化街区焕发活力、让老旧街区成为文化和商业新地标。近年来打造了广州永庆坊、深圳南头古城、上海上生新所、沈阳红梅文创园、万科仓前九里、北京望京小街、苏州淮海街等多个项目，获得社会好评。

　　在租赁住宅方面，目前公司的集中式公寓规模全国第一。2020年在深圳、天津、北京、珠海、济南、西安、成都、厦门、广州等9个重点城市新开业3.3万间长租公寓；年底在33城市累计开业14.24万间；已开业项目整体出租率大于95%；2020年实现收入25.4亿元，同比增长72.33%。租赁住宅业务持续提高服务质量，打造青年创新生态社区，并积极探索6类合作模式，包括：（1）设计、建造、运营全流程输出服务；（2）集体建设用地建造租赁住房；（3）国企合资合作；（4）为政府定制人才租赁用房；（5）商办类土地自建公寓项目自持运营；（6）城中村改造租赁用房。

　　在物业服务方面，万物云扩大业务布局，定位为空间科技服务商，构建“空间”、“科技”、“成长”3个板块，业务布局包含“住宅物业服务-万科物业”、“商业物业与设施服务-万物粱行”、“智慧城市服务-万物云城”、“社区生活服务”、“万物成长-孵化器”。2020年万物云实现全口径收入182.04亿元，同比增长27.36%，过去5年复合增速为36.86%。其中住区空间服务收入100.52亿元，商业空间服务53.14亿元，智慧城市服务9.91亿元，社区生活收入9.85亿元，万物成长收入8.62亿元。截至2020年末，已在管面积5.66亿㎡，其中４７％来自于万科以外。

　　其中，住宅物业服务方面，万科物业在100个城市（含香港）服务3051个项目。在管小区均实施电梯广告收益透明化，业主作为权利人参与广告收益的规范管理与监督。商业企业物业与设施服务方面，目前覆盖149城，服务项目超1700个，2020年新拓展项目超200个，含50个饱和收入超1000万的重大项目。智慧城市管家服务方面， 2020年累计布局10个城市，16个项目，并推进智慧城市变革。社区生活服务方面，提供资产管理服务，本年启动的一手代理业务总成交额突破55亿元，连接社区超2200万位用户。万物成长方面，持续连接同行与其他成熟企业、孵化创新企业，目前已牵手54个住宅物业同行合作伙伴。

　　万物云积极开展数字化建设，致力于实现全空间数字化运营，发布“星尘系统”，目前已初步形成BPaaS（流程即服务）输出能力与广泛的IoT（物联网）连接能力。作为开展数字人民币试点的首批企业，率先完成与中、农、工、建四大国有银行的对接，用户可以在社区app“住这儿”使用数字货币线上缴纳物业费。目前万物云旗下有两家国家高新技术企业，分别是深圳万物云和万睿科技。万物云还与海康威视(002415,股吧)孵化深圳市万御安防服务科技有限公司，专注于安防科技、机电维保和技术工匠培育等业务，已成为中国最大的安防机电综合服务商。

　　商业开发与运营方面，疫情下我们有多个商业项目顺利开业，商业含印力集团新开业商业面积128.9万㎡，包含3个购物中心和20个社区商业。累计开业的商业面积989.8万㎡。总体收入规模稳中有升，商业(含非并表项目)营业收入63.22亿元，同比增长4.33%。其中，印力管理的商业项目营业收入42.22亿元。年内商业业务推动数字化升级，运营管理水平有所提升，数字化会员运营体系覆盖62个项目，印力会员数量超过870万；并积极探索资产证券化，先后完成印象2号CMBS、深圳印力中心第二期CMBS发行。2020年我们也打造了上海南翔印象城MEGA等代表项目，南翔印象城MEGA以34万㎡成为目前上海单体量最大的纯商业购物中心，上海首店和最新概念店占比40%，区域首店占比85%。

　　物流仓储方面，2020年万纬物流管理项目营业收入18.7亿元，同比增长37%，其中高标库收入12.9亿元，同比增长29%；冷库收入5.8亿元，同比增长60%，已经是国内最大的冷库运营商。万纬管理规模继续扩大。2020年底，在44个城市累计管理148个项目，可租赁建面1,148万㎡。其中，高标库128个，可租赁建面1,062万㎡；冷库20个，可租赁建面86万㎡。公司不断提高开发效率，完成行业首个快建高标准冷库。疫情期间我们也积极承担社会责任，厦门、宁波、成都等地3个冷链园区被当地政府指定作为中转监管仓。

　　
酒店业务方面，目前持有23家在营酒店资产，覆盖深圳、广州、苏州、杭州等核心城市及部分旅游胜地。冰雪度假业务方面，目前运营吉林松花湖，北京石京龙与北京西山滑雪场三个项目，2020年雪季累计接待滑雪游客62万人次，连续四年获得世界滑雪大奖“中国最佳滑雪度假区”称号。教育业务方面，已打造梅沙教育和德英乐教育等特色品牌。其中，梅沙教育经过5年发展，已成为深圳最大民办教育集团。万科梅沙书院连续三年入选《胡润百学排行榜》，2020年位列深圳第三名。截至目前，梅沙教育和德英乐的在读人数超过1.9万人。

　　
去年公司在科技应用方面也取得一定成效。开发业务方面，借助科技技术实现AI技术实现审图智能化；自行开发的易选房小程序成为连接潜在购房客户和公司的线上入口；在日常管理方面，借助科技实现现金流在线可视管理，管理好每一块钱，提升资金使用效率和运营管理质量。租赁住宅打造行业领跑的数字化运营平台。万纬物流打造支持端到端供应链业务的智慧物流平台。

　　
公司持续推广落地绿色建筑和住宅产业化，促进人居、生活、环境的可持续发展。新建项目连续第七年全部满足绿色建筑标准，新增绿色建筑面积3702.7万㎡。截至2020年底，满足绿色建筑标准的面积累计2.31亿㎡。公司持续推动“5+2”装配式建造体系的应用，以工业化生产的方式建造住宅，能够有效降低建造过程中的能耗、物耗，落地5大区域，85个主要城市，累计装配式建筑面积突破1.7亿㎡。新开主流项目的工业化应用比例为86%。

　　
公司积极践行ESG，回馈社会。捐赠帮扶韶关、广西河池、百色；完成河源、汕尾两个美丽乡村建设；在福建、贵州、甘肃、云南县市援建学校；建设“可持续社区”，组织公益活动数百场，在零废弃、保护生物多样性、应对气候变化等多个方面积极发力；抗击“新冠”疫情，向武汉捐赠人民币1亿元；荣获2020年民政部“慈善奖”。公司积极践行可持续发展理念，不断推进、优化ESG管理，ESG评级持续提升。2020年万科继续入选恒生可持续发展企业基准指数，首次纳入恒生ESG50基准指数，MSCI-ESG指数由BB级提升至BBB级。此外，在中指研究院房地产ESG测评中心评选的“2020中国房地产上市公司ESG最佳实践企业TOP50”榜单中荣获第一名。

　　
展望未来，一方面重点房地产企业资金监测和融资管理、房地产贷款集中度管理等政策的相继出台，标志着行业正式进入管理红利时代，未来的竞争将更加全面和充分。另一方面，城市化进程尚未结束，不同地区、不同业态之间，不平衡不充分的问题依然突出；住房租赁需求前景广阔；城市更新、老旧小区改造蕴含发展机会；物业服务参与社区治理、城市治理的潜力巨大；疫情下冷链仓储迎来快速发展。为城市、为客户的美好生活做出更多贡献，既是我们的使命，也是我们的机遇。万科将在“城乡建设与生活服务商”的战略定位下，依托事业合伙人机制，以“长期最大化市场价值”为纲，“提升基本盘，实现有质量发展，拥抱管理红利时代”，致力于构建面向未来的长期竞争优势。具体而言，一是坚持做好实体经济生力军，巩固提升基本盘，打造客户愿意买单的好产品、好服务，创造真实价值；二是坚持稳健经营，提升资源转化效率，加快回款速度，量入为出，保障流动性安全，坚持持续保持绿档，持续巩固信用评级优势；三是坚持开发与经营并重，从全品类、全周期的角度出发，巩固综合住区开发和服务能力，提升项目各业态的协同，实现项目全周期价值最大化；四是坚持科技助力业务。

　　未完待续……